Muster Kündigung Mietvertrag: Vorlagen für Mieter und Vermieter

Bei der Kündigung eines Mietvertrags stehen sich zwei Seiten mit sehr unterschiedlichen Regeln gegenüber. Der Mieter kündigt frei, der Vermieter nur mit Grund. Deshalb bekommst du hier zwei Muster: eines für die Kündigung durch den Mieter, eines für die Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter.

Beide Muster folgen den §§ 568 bis 574 BGB. Danach erkläre ich die Fristen, die Form und das Widerspruchsrecht des Mieters, an dem viele Vermieterkündigungen scheitern.

Muster 1: Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter

Muster 2: Kündigung durch den Vermieter wegen Eigenbedarfs

Die Fristen nach § 573c BGB

Für den Mieter gilt immer dieselbe Frist: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Geht sie bis zum dritten Werktag im November zu, endet das Mietverhältnis am 31. Januar. Kommt sie einen Tag später an, erst am 28. Februar. Samstage zählen dabei als Werktage; fällt der dritte Werktag auf einen Samstag, verschiebt sich das Ende der Frist auf den Montag (BGH, VIII ZR 206/04).

Für den Vermieter verlängert sich diese Frist nach fünf Jahren Mietdauer auf sechs und nach acht Jahren auf neun Monate. Eine Vereinbarung, die den Mieter schlechter stellt, ist nach § 573c Abs. 4 BGB unwirksam. Eine längere Frist für den Vermieter darf der Vertrag dagegen vorsehen.

Wohnt der Vermieter selbst im Haus und gibt es dort höchstens zwei Wohnungen, kann er nach § 573a BGB auch ohne Grund kündigen. Die Frist verlängert sich dann um drei Monate.

Form und Zugang

§ 568 BGB verlangt die schriftliche Form. Das heißt Papier mit eigenhändiger Unterschrift aller Mieter beziehungsweise aller Vermieter. Eine E-Mail, ein Fax oder ein Scan reichen nicht. Wenn drei Personen im Mietvertrag stehen, müssen drei unterschreiben.

Wirksam wird die Kündigung mit dem Zugang. Übergib sie persönlich gegen Quittung oder lass sie von einem Zeugen einwerfen, der den Inhalt kennt. Ein Einwurf-Einschreiben belegt den Einwurf, ein Übergabe-Einschreiben scheitert, wenn der Empfänger nicht öffnet.

Was der Vermieter zusätzlich beachten muss

Nach § 573 Abs. 1 BGB darf der Vermieter nur mit berechtigtem Interesse kündigen. Absatz 2 nennt drei Fälle: erhebliche Pflichtverletzung des Mieters, Eigenbedarf für den Vermieter, seine Familienangehörigen oder Haushaltsangehörige, und die Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung. Eine Kündigung, um höhere Miete zu erzielen, ist ausgeschlossen.

Die Gründe müssen nach § 573 Abs. 3 BGB im Kündigungsschreiben stehen. Nachgeschobene Gründe zählen nur, wenn sie später entstanden sind. Beim Eigenbedarf gehören Name der Person, ihr Verhältnis zum Vermieter und der konkrete Anlass hinein. „Eigenbedarf“ allein reicht nicht.

Nach § 568 Abs. 2 BGB soll der Vermieter den Mieter auf Form und Frist des Widerspruchs nach § 574 BGB hinweisen. Fehlt der Hinweis, kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklären. Ein Härtefall liegt nach § 574 Abs. 2 BGB auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu bekommen ist.

Nach der Kündigung

Der Mieter muss die Wohnung nach § 546 BGB zum Vertragsende zurückgeben. Die Kaution, nach § 551 BGB höchstens drei Nettokaltmieten, zahlt der Vermieter nach einer angemessenen Prüffrist zurück. Sonderkündigungsrechte gibt es für den Mieter nach § 561 BGB bei einer Mieterhöhung und nach § 555e BGB bei einer Modernisierungsankündigung; beide verkürzen die Wartezeit nicht, ermöglichen aber einen Ausstieg aus einem befristeten Vertrag oder einem Kündigungsverzicht. Bei einer Eigenbedarfskündigung, die dich als Mieter hart trifft, hilft der Mieterverein oder ein Anwalt für Mietrecht. Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung.

Häufige Fragen

Muss der Mieter einen Grund angeben?

Nein. Die ordentliche Kündigung durch den Mieter braucht nach § 573c BGB keine Begründung.

Kann ich den Mietvertrag per E-Mail kündigen?

Nein. § 568 BGB verlangt die Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift auf Papier.

Was gilt bei zwei Mietern, wenn nur einer auszieht?

Die Kündigung müssen beide unterschreiben. Der bleibende Mieter braucht danach einen neuen Vertrag oder eine Entlassung des anderen aus dem Vertrag.

Darf der Vermieter wegen Eigenbedarfs für ein Kind kündigen?

Ja. Kinder gehören zu den Familienangehörigen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Der Bedarf muss konkret und ernsthaft sein.

Wie lange muss ich nach zehn Jahren Mietdauer als Mieter kündigen?

Drei Monate. Die verlängerten Fristen nach § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB gelten nur für den Vermieter.

Was passiert, wenn der Eigenbedarf vorgetäuscht war?

Der Mieter kann Schadensersatz verlangen, etwa Umzugskosten und die Mietdifferenz zur neuen Wohnung.

Quellen

• § 573c BGB Fristen der ordentlichen Kündigung
• § 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters
• § 568 BGB Form und Inhalt der Kündigung
• Bundesministerium der Justiz: Kleiner Leitfaden Wohnraummietrecht

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Geschrieben von Bella, Redaktion gratisvordrucke.de — sie schreibt hier über Vorlagen, Musterschreiben und was rechtlich hineingehört.