Mietvertrag Muster – worauf man beim Formular achtet

Kurz gesagt: Ein Mietvertrag braucht mindestens Vertragsparteien, Mietsache, Miethöhe, Nebenkosten, Kaution und Mietbeginn. Vorformulierte Muster sind zulässig, unterliegen aber der AGB-Kontrolle — unwirksame Klauseln fallen ersatzlos weg, und dann gilt das Gesetz, meist zugunsten des Mieters.

Dieser Text ist keine Rechtsberatung.

Was hineingehört

Vertragsparteien mit vollständigem Namen und Anschrift; bei mehreren Mietern alle
Mietsache genau bezeichnet: Anschrift, Lage im Haus, Zahl der Räume, mitvermietete Flächen wie Keller, Garten oder Stellplatz
Mietbeginn und, falls befristet, das Ende mit Befristungsgrund
Miete als Kaltmiete, getrennt von den Nebenkosten
Betriebskosten — Vorauszahlung oder Pauschale, mit Verweis auf die Betriebskostenverordnung
Kaution, höchstens drei Kaltmieten, in drei Raten zahlbar
Schlüssel und deren Anzahl
Unterschriften beider Seiten mit Datum

Ein Übergabeprotokoll gehört nicht in den Vertrag, sollte aber immer erstellt werden — es ist im Streitfall das wichtigste Beweismittel.

Klauseln, die regelmäßig unwirksam sind

Starre Renovierungsfristen. Eine Klausel, die Schönheitsreparaturen nach festen Jahren verlangt, ohne den tatsächlichen Zustand zu berücksichtigen, ist unwirksam. Die Folge: Der Mieter muss gar nicht renovieren.

Renovierungspflicht bei unrenoviert übergebener Wohnung. Wer eine Wohnung unrenoviert übernimmt, kann nicht zur Endrenovierung verpflichtet werden — es sei denn, es gab einen angemessenen Ausgleich.

Endrenovierungsklauseln unabhängig vom Zustand.

Tierhaltungsverbote als pauschales Verbot jeder Tierhaltung.

Kleinreparaturklauseln ohne Höchstbetrag je Reparatur und ohne Jahresobergrenze.

Zu hohe Kaution oder Kaution in einer Summe fällig.

Warum eine unwirksame Klausel dem Vermieter schadet

Bei vorformulierten Verträgen gilt: Eine unwirksame Klausel wird nicht auf das zulässige Maß zurückgeführt, sondern fällt vollständig weg. An ihre Stelle tritt die gesetzliche Regelung.

Beim Beispiel der Schönheitsreparaturen heißt das: Ohne wirksame Klausel trägt sie der Vermieter — so sieht es das Gesetz vor. Eine zu weit gefasste Klausel führt also zum Gegenteil des Gewollten.

Woher eine gute Vorlage kommt

Verlässlich sind Vorlagen der Mietervereine und der Haus- und Grundbesitzervereine, weil sie laufend an die Rechtsprechung angepasst werden. Beide sind interessengeleitet — das sollte man wissen und den Vertrag entsprechend lesen.

Formulare aus dem Schreibwarenhandel sind oft veraltet. Kostenlose Vorlagen im Netz tragen selten ein Datum der letzten Prüfung; ohne dieses Datum ist eine Vorlage im Mietrecht wenig wert.

Der Index- und der Staffelmietvertrag

Neben der einfachen Miete gibt es zwei Sonderformen, die im Vertrag ausdrücklich vereinbart werden müssen.

Staffelmiete: Die Miete steigt zu festgelegten Zeitpunkten um festgelegte Beträge. Jede Staffel muss betragsmäßig benannt sein, und zwischen den Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.

Indexmiete: Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex. Erhöhungen müssen schriftlich mitgeteilt und begründet werden.

Bei beiden Formen sind Mieterhöhungen nach dem üblichen Verfahren ausgeschlossen — das ist der Kern der Vereinbarung.

Was sich mit dem Vertrag nicht regeln lässt

Kündigungsfristen zum Nachteil des Mieters, ein Ausschluss der Mietminderung bei Mängeln, ein Verzicht auf die Betriebskostenabrechnung oder eine Klausel, die den Mieter zur Zahlung von Reparaturen an Dach und Fach verpflichtet — all das ist unwirksam, auch wenn beide unterschrieben haben.

Mietrecht ist in weiten Teilen zwingendes Recht. Was das Gesetz zugunsten des Mieters regelt, lässt sich vertraglich nicht abbedingen.

Vor dem Unterschreiben

Den Vertrag mit nach Hause nehmen und in Ruhe lesen
Alle handschriftlichen Zusätze von beiden Seiten abzeichnen lassen
Anlagen prüfen — Hausordnung und Betriebskostenaufstellung gehören dazu
Ein Übergabeprotokoll mit Fotos anfertigen
Zählerstände notieren
Im Zweifel den Mieterverein einschalten, bevor unterschrieben wird

Der Unterschied zwischen Formularvertrag und Individualvereinbarung

Ein Vertrag, der aus einer Vorlage stammt und für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert ist, gilt rechtlich als Allgemeine Geschäftsbedingung. Er wird deshalb streng darauf geprüft, ob er den Vertragspartner unangemessen benachteiligt.

Eine Individualvereinbarung entsteht dagegen nur, wenn beide Seiten den Punkt tatsächlich ausgehandelt haben — der Vermieter muss den Inhalt ernsthaft zur Disposition gestellt haben. Dass ein Mieter unterschreibt, genügt dafür nicht, und dass eine Klausel handschriftlich ergänzt wurde, ebenfalls nicht.

Diese Unterscheidung entscheidet oft den Streit. Wer als Vermieter eine strengere Regelung durchsetzen möchte, muss belegen können, dass darüber verhandelt wurde.

Die Betriebskosten richtig vereinbaren

Betriebskosten dürfen nur umgelegt werden, wenn das im Vertrag vereinbart ist. Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt dafür; eine Aufzählung der einzelnen Positionen ist noch klarer.

Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten. Wer sie dennoch in der Abrechnung findet, kann widersprechen.

Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen — ein Guthaben muss er allerdings weiterhin auszahlen.

Untervermietung und Nutzung

Ein vollständiges Verbot der Untervermietung ist unwirksam. Bei einem berechtigten Interesse hat der Mieter Anspruch auf Erlaubnis für einen Teil der Wohnung — etwa bei finanzieller Veränderung oder wenn ein Partner einzieht.

Die Erlaubnis muss allerdings eingeholt werden. Wer ohne Zustimmung untervermietet, riskiert eine Abmahnung und im Wiederholungsfall die Kündigung.

Für die kurzzeitige Vermietung an Feriengäste gelten strengere Maßstäbe; in vielen Städten kommen zusätzlich Zweckentfremdungsverbote hinzu.

Wenn der Vertrag Lücken hat

Fehlt eine Regelung, gilt das Gesetz. Das ist kein Problem, sondern der Normalfall — ein kurzer Vertrag ist nicht schlechter als ein langer.

Problematisch sind eher überfrachtete Verträge mit vielen Klauseln, von denen mehrere unwirksam sind. Sie erzeugen den Eindruck von Regelungen, die keinen Bestand haben, und führen später zu Streit.

Häufige Fragen

Muss ein Mietvertrag schriftlich sein?

Nur bei einer Laufzeit über einem Jahr – sonst ist er auch mündlich wirksam.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Höchstens drei Kaltmieten, zahlbar in drei Raten.

Was passiert bei einer unwirksamen Klausel?

Sie fällt weg, es gilt das Gesetz.

Muss man beim Auszug renovieren?

Nur bei wirksamer Klausel und renoviert übernommener Wohnung.

Wo gibt es geprüfte Vorlagen?

Bei Mieter- sowie Haus- und Grundbesitzervereinen.

Ist ein Übergabeprotokoll Pflicht?

Nein, aber im Streitfall entscheidend.

Was ist eine Individualvereinbarung?

Eine tatsächlich ausgehandelte Regelung – Unterschrift allein genügt nicht.

Bis wann muss die Betriebskostenabrechnung kommen?

Spätestens zwölf Monate nach dem Abrechnungszeitraum.

Quellen

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