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Kurz gesagt: Untervermieten ist nur mit Erlaubnis des Vermieters zulässig. Bei einem berechtigten Interesse – etwa Jobwechsel, Trennung oder finanzielle Gründe – besteht nach § 553 BGB in der Regel ein Anspruch auf diese Erlaubnis für einen Teil der Wohnung. Ohne Zustimmung droht die Kündigung.
Der Vertrag ist der einfache Teil. Die Erlaubnis ist der wichtige.
Die Erlaubnis zuerst
§ 553 BGB gibt einen Anspruch auf Erlaubnis, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht und ein Teil der Wohnung untervermietet werden soll.
Als berechtigt gelten unter anderem: Auszug des Partners, Wunsch nach Wohngemeinschaft, finanzielle Entlastung, längere Abwesenheit aus beruflichen Gründen.
Der Vermieter darf ablehnen, wenn in seiner Person ein wichtiger Grund liegt, der Wohnraum überbelegt würde oder ihm die Überlassung aus anderen Gründen nicht zuzumuten ist.
Für die vollständige Überlassung – etwa bei einem Auslandsjahr – gilt dieser Anspruch nicht. Dafür braucht es die freiwillige Zustimmung.
Der Antrag
Schriftlich, mit Name, Anschrift und Beruf der untermietenden Person, dem gewünschten Zeitraum und dem Grund. Der Vermieter darf diese Angaben verlangen.
Eine Frist von zwei bis drei Wochen zur Antwort ist üblich. Schweigen gilt nicht als Zustimmung.
Was in den Untermietvertrag gehört
Vertragsparteien. Hauptmieter als Vermieter, Untermieter als Mieter.
Bezug auf den Hauptmietvertrag und Hinweis auf die vorliegende Erlaubnis.
Genaue Beschreibung der überlassenen Räume und der Mitbenutzung von Küche, Bad und Flur.
Miete und Nebenkosten – getrennt ausgewiesen, mit Angabe der Abrechnungsweise.
Beginn und Dauer. Der Untermietvertrag sollte nicht über das Ende des Hauptmietvertrags hinauslaufen.
Kaution, wenn gewünscht.
Kündigungsfristen. Bei möbliertem Wohnraum im eigenen Haushalt gelten kürzere Fristen.
Übergabeprotokoll mit Zählerständen als Anlage.
Was der Hauptmieter beachten muss
Er bleibt dem Vermieter gegenüber allein verantwortlich – für die Miete, für Schäden und für das Verhalten des Untermieters.
Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert eine Abmahnung und im Wiederholungsfall die Kündigung. Bei Vermietung an Touristen über Portale kommt in vielen Städten ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot hinzu – mit empfindlichen Bußgeldern.
Steuern
Einnahmen aus Untervermietung sind grundsätzlich steuerpflichtig. Es gibt eine Bagatellgrenze für vorübergehende Untervermietung; Ausgaben lassen sich anteilig gegenrechnen.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter einfach ablehnen?
Nur bei einem wichtigen Grund. Bei berechtigtem Interesse des Mieters besteht für Teile der Wohnung ein Anspruch.
Darf man mehr verlangen, als man selbst zahlt?
Ein deutlicher Aufschlag kann als Mietwucher gewertet werden. Angemessen ist ein Aufschlag für Möblierung und Nebenkosten.
Braucht man einen schriftlichen Vertrag?
Rechtlich nicht zwingend, praktisch unverzichtbar.
Was gilt bei Airbnb?
Kurzzeitvermietung an Touristen ist meist nicht von einer Untermieterlaubnis gedeckt und vielerorts zusätzlich genehmigungspflichtig.
Dieser Text ist keine Rechtsberatung.
Quellen
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