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Stand: September 2026 · Lesezeit: 6 Minuten
Ein Untermietvertrag regelt die Vermietung eines Zimmers oder einer ganzen Wohnung durch den Hauptmieter an eine dritte Person. Damit dieses Vorhaben rechtssicher gelingt, braucht es zuerst die schriftliche Zustimmung des Vermieters und danach einen Vertrag mit klaren Angaben zu Miete, Kaution, Kündigungsfrist und Nutzung der Räume.
Das Wichtigste in Kürze
- Ohne Erlaubnis des Vermieters nach § 540 BGB drohen dem Hauptmieter Abmahnung und Kündigung.
- Der Untermietvertrag braucht Angaben zu Räumen, Miete, Kaution und Kündigungsfrist.
- Bei möblierten Zimmern im eigenen Haushalt gilt eine kurze Kündigungsfrist von rund zwei Wochen.
- Bei alleiniger Nutzung durch den Untermieter greift dagegen der volle Kündigungsschutz.
Warum die Zustimmung des Vermieters zwingend ist
Nach § 540 Absatz 1 BGB darf ein Mieter die Wohnung nicht ohne Erlaubnis des Vermieters an eine dritte Person weitergeben. Wer trotzdem ohne Zustimmung untervermietet, riskiert eine Abmahnung und im wiederholten Fall die fristlose Kündigung des Hauptmietvertrags. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis ohne triftigen Grund, kann der Hauptmieter im Gegenzug den eigenen Mietvertrag mit gesetzlicher Frist kündigen. Die Zustimmung sollte immer schriftlich vorliegen und am besten dem Untermietvertrag als Anlage beiliegen.
Kurzantwort: Ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters ist eine Untervermietung riskant und kann die fristlose Kündigung des Hauptmietvertrags nach sich ziehen.
Pflichtangaben im Untermietvertrag
Ein vollständiger Untermietvertrag enthält mehrere feste Bestandteile, damit später kein Streit über Details entsteht.
- Vollständige Namen und Anschriften von Hauptmieter und Untermieter
- Genaue Adresse der Wohnung sowie Beschreibung der überlassenen Räume
- Hinweis auf mitbenutzte Räume wie Küche, Bad oder Flur
- Höhe der Untermiete und Fälligkeitstermin
- Höhe der Kaution und Rückzahlungsmodalitäten
- Mietdauer, befristet oder unbefristet
- Kündigungsfrist für beide Seiten
- Anzahl der übergebenen Schlüssel
- Verweis auf den Hauptmietvertrag und die Hausordnung
Wer den Vertrag befristet abschließt, sollte zusätzlich festhalten, ob eine Verlängerung möglich ist oder der Vertrag automatisch endet.
Kündigungsfristen im Untermietverhältnis
Wie lange die Kündigungsfrist im Untermietvertrag ausfällt, hängt stark davon ab, wie das Zimmer genutzt wird.
| Situation | Kündigungsfrist |
|---|---|
| möbliertes Zimmer im Haushalt des Hauptmieters | bis zum 15. eines Monats zum Monatsende |
| Untermieter nutzt Wohnung allein | drei Monate zum dritten Werktag eines Monats |
| Mietdauer über fünf Jahre | sechs Monate |
| Mietdauer über acht Jahre | neun Monate |
Die kurze Frist für möblierte Zimmer nach § 549 Absatz 2 BGB gilt nur, solange der Untermieter allein wohnt. Zieht Familie oder Partner mit ein und entsteht ein dauerhafter gemeinsamer Haushalt, greift wieder die längere, reguläre Frist mit vollem Kündigungsschutz.
Kurzantwort: Für ein möbliertes Zimmer im eigenen Haushalt reicht eine Frist von rund zwei Wochen, bei alleiniger Wohnungsnutzung gelten dagegen drei Monate oder mehr.
Kaution und Miete korrekt regeln
Die Kaution im Untermietverhältnis wird direkt zwischen Hauptmieter und Untermieter vereinbart und läuft unabhängig von der Kaution des Hauptmietvertrags. Üblich sind ein bis drei Monatsmieten, die auf einem separaten Konto oder in bar hinterlegt werden. Die Miete sollte klar zwischen Kaltmiete, Nebenkosten und eventuellen Pauschalen für Strom oder Internet unterscheiden, damit später keine Unklarheit über die tatsächliche Kostenaufteilung entsteht.
Kündigung des Untermietvertrags richtig aussprechen
Auch die Kündigung eines Untermietverhältnisses braucht klare Angaben zu Datum, Vertragsbezug und Beendigungstermin. Wer allgemein wissen möchte, was beim Verfassen einer Kündigung zu beachten ist, findet die gleichen Grundregeln wie bei einer regulären Mietvertragskündigung. Nach dem Auszug empfiehlt sich zusätzlich ein Schlüsselübergabeprotokoll, um die Rückgabe aller Schlüssel schriftlich zu dokumentieren.
Befristeter oder unbefristeter Untermietvertrag
Ein Untermietvertrag lässt sich befristet oder unbefristet gestalten, je nachdem, wie lange die Untervermietung geplant ist. Für einen Auslandsaufenthalt, ein Praktikum oder eine überschaubare Übergangszeit bietet sich eine feste Laufzeit mit klarem Enddatum an. Damit weiß der Untermieter von Anfang an, bis wann die Räume genutzt werden dürfen, und der Hauptmieter kann seine eigene Rückkehr sicher einplanen. Bei einer dauerhaften Untervermietung, etwa an einen festen Mitbewohner, ist ein unbefristeter Vertrag mit den regulären Kündigungsfristen dagegen praktischer, weil beide Seiten flexibel bleiben.
Wichtig ist in beiden Fällen, dass der Untermietvertrag ausdrücklich auf den Hauptmietvertrag verweist. Endet das Hauptmietverhältnis, endet in der Regel auch das Untermietverhältnis, selbst wenn die vereinbarte Laufzeit des Untermietvertrags eigentlich noch länger gelaufen wäre. Ein Hinweis auf diese Abhängigkeit im Vertragstext verhindert spätere Missverständnisse, gerade wenn der Untermieter den Hauptmietvertrag selbst nicht kennt.
Fazit
Ein Untermietvertrag schützt beide Seiten nur, wenn die Zustimmung des Vermieters vorliegt und der Vertrag alle wichtigen Punkte wie Miete, Kaution und Kündigungsfrist eindeutig regelt. Ob die kurze oder die lange Kündigungsfrist gilt, entscheidet vor allem, ob der Untermieter allein oder gemeinsam mit anderen wohnt. Ein sorgfältig ausgefülltes Muster erspart im Streitfall viel Diskussion.
FAQ – Häufige Fragen
Brauche ich für die Untervermietung immer die Zustimmung des Vermieters?
Ja, nach § 540 BGB ist die Erlaubnis des Vermieters grundsätzlich erforderlich, sonst drohen Abmahnung und Kündigung.
Was passiert, wenn der Vermieter die Zustimmung verweigert?
Ohne triftigen Grund kann der Hauptmieter dann selbst mit gesetzlicher Frist den Hauptmietvertrag kündigen.
Welche Angaben gehören in jeden Untermietvertrag?
Namen, Adresse, überlassene Räume, Miete, Kaution, Mietdauer, Kündigungsfrist und Schlüsselanzahl sollten immer enthalten sein.
Wie hoch darf die Kaution beim Untermietvertrag ausfallen?
Üblich sind ein bis drei Monatsmieten, die separat von der Kaution des Hauptmietvertrags vereinbart werden.
Wie lang ist die Kündigungsfrist bei einem möblierten Zimmer?
Bei einem möblierten Zimmer im Haushalt des Hauptmieters reicht meist eine Frist bis zum 15. eines Monats zum Monatsende.
Gilt diese kurze Frist auch, wenn der Untermieter mit Partner einzieht?
Nein, entsteht ein dauerhafter gemeinsamer Haushalt, greift wieder die reguläre, längere Kündigungsfrist.
Wie lang ist die Frist bei alleiniger Nutzung der Wohnung?
Hier gelten in der Regel drei Monate, nach fünf Jahren Mietdauer sechs Monate und nach acht Jahren neun Monate.
Muss die Zustimmung des Vermieters schriftlich vorliegen?
Empfehlenswert ist das auf jeden Fall, am besten als Anlage direkt zum Untermietvertrag.
Wer haftet für Schäden, die der Untermieter verursacht?
Gegenüber dem Vermieter haftet weiterhin der Hauptmieter, auch wenn die Untervermietung genehmigt wurde.
Sollte die Miete klar in Kaltmiete und Nebenkosten aufgeteilt werden?
Ja, eine klare Trennung verhindert spätere Unstimmigkeiten über die tatsächliche Kostenaufteilung.
Quellen
- § 540 BGB – Gebrauchsüberlassung an Dritte
- ImmobilienScout24 – Kündigungsfristen beim Untermietvertrag
Bella schreibt hier über Vorlagen und Vordrucke. Sie mag Fragen, auf die man abends noch schnell eine Antwort braucht, und schreibt sie so auf, dass man sie beim ersten Lesen versteht. Quellen stehen unter jedem Beitrag.
