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Kurz gesagt: Ein Mietvertrag ist auch mündlich gültig – schriftlich ist er nur beweissicher. Pflicht sind vier Angaben: Vertragsparteien, Mietobjekt, Miete und Mietbeginn. Das eigentliche Risiko liegt nicht im Fehlen von Angaben, sondern in unwirksamen Klauseln, die Vermieter aus alten Vorlagen übernehmen.
Eine unwirksame Klausel wird nicht abgeschwächt. Sie fällt ersatzlos weg – und dann gilt das Gesetz.
Was hineingehört
Vertragsparteien. Vollständige Namen und Anschriften aller Mieter und Vermieter. Wer nicht im Vertrag steht, ist kein Mieter.
Mietobjekt. Adresse, Lage im Haus, Zahl der Räume, mitvermietete Flächen wie Keller, Stellplatz oder Garten.
Miete. Kaltmiete und Vorauszahlungen für Betriebskosten getrennt ausweisen.
Mietbeginn und gegebenenfalls Befristung mit Begründung.
Kaution. Höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten.
Betriebskosten. Nur umlagefähig, was ausdrücklich vereinbart und in der Betriebskostenverordnung genannt ist.
Klauseln, die regelmäßig unwirksam sind
Starre Renovierungsfristen. „Alle drei Jahre Küche, alle fünf Jahre Wohnräume“ – unwirksam, wenn kein Spielraum für den tatsächlichen Zustand bleibt.
Endrenovierungsklauseln. Eine Pflicht zum Renovieren beim Auszug unabhängig vom Zustand hält nicht.
Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung. Wer unrenoviert einzieht, muss ohne angemessenen Ausgleich nicht renovieren.
Kleinreparaturklauseln ohne Obergrenze. Nötig sind eine Grenze je Reparatur und eine Jahresobergrenze.
Tierhaltungsverbote pauschal. Ein generelles Verbot für Hunde und Katzen ist unwirksam; es braucht eine Einzelfallentscheidung.
Ausschluss der Untervermietung. Ein berechtigtes Interesse kann einen Anspruch begründen.
Woher man eine brauchbare Vorlage bekommt
Mietervereine und Haus- und Grundbesitzervereine geben aktuelle Musterverträge heraus, die die Rechtsprechung berücksichtigen. Kostenlose Vorlagen aus dem Netz sind oft veraltet – gerade bei Schönheitsreparaturen hat sich die Rechtsprechung mehrfach geändert.
Das Alter einer Vorlage ist deshalb die wichtigste Frage.
Was oft vergessen wird
Übergabeprotokoll. Kein Teil des Vertrags, aber der wichtigste Anhang – mit Zählerständen und Mängeln, von beiden Seiten unterschrieben.
Zahl der Schlüssel. Gehört ins Protokoll.
Hausordnung. Nur bindend, wenn sie zum Vertragsbestandteil gemacht wird.
Staffel- und Indexmiete
Bei einer Staffelmiete steht im Vertrag, zu welchem Zeitpunkt die Miete auf welchen Betrag steigt, wobei zwischen zwei Erhöhungen mindestens ein Jahr liegen muss. Der Betrag muss beziffert sein, eine Prozentangabe genügt nicht. Weitere Erhöhungen wegen Modernisierung sind während der Staffel ausgeschlossen.
Bei der Indexmiete koppelt sich die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Auch hier muss zwischen zwei Anpassungen mindestens ein Jahr liegen, und die Erhöhung wird schriftlich mit Angabe des Index verlangt. Sinkt der Index, kann die Miete auch fallen.
Beide Formen schließen die übliche Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete aus. Für Mieter bedeutet das Planbarkeit, für Vermieter Verzicht auf Flexibilität. Welche Form günstiger ist, hängt an der Entwicklung des Mietspiegels.
Kaution und Übergabe
Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen und in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden, beginnend mit dem Mietbeginn. Der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen und verzinst anlegen. Bei Insolvenz ist sie dadurch geschützt.
Ein Übergabeprotokoll gehört zu jedem Ein- und Auszug, mit Zählerständen, Zahl der Schlüssel und Zustand der Räume, am besten mit Fotos. Es ist keine Pflicht, aber der wirksamste Schutz gegen spätere Streitigkeiten. Beide Seiten unterschreiben es.
Nach dem Auszug hat der Vermieter eine angemessene Frist zur Abrechnung, in der Praxis meist drei bis sechs Monate, bei laufender Betriebskostenabrechnung auch länger. Ein Einbehalt ist nur in Höhe der zu erwartenden Nachzahlung zulässig. Der Rest ist unverzüglich auszuzahlen.
Betriebskosten richtig regeln
Betriebskosten dürfen nur umgelegt werden, wenn der Vertrag das ausdrücklich vorsieht und auf die Betriebskostenverordnung verweist. Ohne diese Vereinbarung sind sie mit der Miete abgegolten. Eine pauschale Formulierung wie sonstige Kosten genügt nicht.
Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst sind Nachforderungen ausgeschlossen. Der Mieter kann Belege einsehen und hat dafür ebenfalls zwölf Monate Zeit für Einwendungen. Diese Fristen sind streng.
Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten sind bei Wohnraum nicht umlagefähig, auch wenn sie im Vertrag stehen. Reparaturkosten trägt grundsätzlich der Vermieter. Kleinreparaturklauseln sind nur in engen Grenzen wirksam.
Was beim Auszug gilt
Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt drei Monate zum Monatsende, unabhängig von der Mietdauer. Für Vermieter verlängert sie sich mit der Wohndauer auf bis zu neun Monate. Vertragliche Verkürzungen zulasten des Mieters sind unwirksam.
Ein Nachmieter muss vom Vermieter nur in Ausnahmefällen akzeptiert werden, etwa bei einem befristeten Kündigungsausschluss. Ohne solche Vereinbarung besteht kein Anspruch. Angebotene Nachmieter erleichtern in der Praxis trotzdem die Einigung.
Schönheitsreparaturen sind nur geschuldet, wenn die Klausel wirksam ist und die Wohnung renoviert übergeben wurde. Starre Fristenpläne haben die Gerichte wiederholt gekippt. Im Zweifel lohnt eine Prüfung durch den Mieterverein.
Untermiete und Haustiere
Ein Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung besteht, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht, etwa durch Jobwechsel, Trennung oder finanzielle Not. Der Vermieter darf die Erlaubnis nur aus wichtigem Grund verweigern. Vermietet werden darf dabei ein Teil der Wohnung, nicht die gesamte.
Bei Haustieren sind pauschale Verbote im Mietvertrag unwirksam. Kleintiere wie Hamster, Fische oder Wellensittiche sind ohne Erlaubnis zulässig, bei Hunden und Katzen ist eine Abwägung im Einzelfall nötig. Der Vermieter muss seine Entscheidung begründen.
Beides gehört idealerweise vor dem Einzug geklärt und schriftlich festgehalten. Mündliche Zusagen sind im Streitfall schwer zu beweisen. Eine kurze E-Mail mit Bestätigung genügt.
Häufige Fragen
Muss ein Mietvertrag schriftlich sein?
Nein, aber bei Befristung über ein Jahr ist Schriftform nötig – sonst gilt der Vertrag als unbefristet.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Höchstens drei Nettokaltmieten.
Was passiert bei einer unwirksamen Klausel?
Sie entfällt, der Rest des Vertrags bleibt gültig. An ihre Stelle tritt die gesetzliche Regelung.
Kann man Klauseln nachträglich ändern?
Nur einvernehmlich, schriftlich und von beiden Seiten unterschrieben.
Dieser Text ist keine Rechtsberatung.
Was ist eine Indexmiete?
Eine an den Verbraucherpreisindex gekoppelte Miete.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Höchstens drei Nettokaltmieten.
Wann muss die Betriebskostenabrechnung kommen?
Binnen zwölf Monaten nach dem Abrechnungszeitraum.
Wie lang ist die Kündigungsfrist für Mieter?
Drei Monate zum Monatsende.
Darf man untervermieten?
Bei berechtigtem Interesse mit Erlaubnis, die selten verweigert werden darf.
Sind Haustierverbote wirksam?
Pauschale Verbote nicht.
Quellen
Das passt dazu
Drei Artikel, die dieselbe Frage von einer anderen Seite angehen:
- Generalvollmacht Vorlage – was hineingehört und was nicht
- Briefkopf: Aufbau nach DIN 5008 und was hineingehört
- Inventarliste für Mietvertrag: PDF-Vorlage
